Leibrente Modelle – so rechnet sich die eigene Immobilie

Die Leibrente ist ein Immobilienverkauf auf Rentenbasis. Bei der klassischen Leibrente wird dabei eine Rente bis auf das Lebensende gerechnet, für andere Leibrente Modelle können sich zeitliche Befristungen ergeben, und es sind auch Einmalzahlungen möglich. Gemeinsam haben alle Leibrente Modelle, dass die Immobilienverkäufer weiterhin die Immobilie bewohnen, während das Eigentum oder Teile des Eigentums an private oder gewerbliche Verkäufer übergehen. Rechtlich wird bei der Leibrente der Käufer Eigentümer der Immobilie, ohne aber in der Regel sofort den gesamten Kaufpreis entrichten zu müssen.

Er verpflichtet sich stattdessen mit einem Leibrentenversprechen in einem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag den Kaufpreis als Rente auf Lebensdauer zu zahlen. So jedenfalls stellt sich die klassische Form der Leibrente dar. Es gibt auch Gestaltungen zwischen Privatleuten, bei denen das Leibrentenversprechen unentgeltlich an eine anders geartete Gegenleistung gebunden wird. Das ist aber sehr selten. Im Regelfall geht es den älteren Immobilieneigentümern um die Freisetzung liquider Mittel aus der eigenen Immobilie, ohne dabei umziehen zu müssen. Das ist genau ist der Vorteil der Leibrente.

Wird das Leibrentenversprechen für die Leibrente Modelle mit den Verfügungen über Haus und Grundstück verbunden, bedarf es der notariellen Beurkundung. Werden die Verfügungen über dien Grundstücke gesondert getroffen, kann das Leibrentenversprechen auch durch einen einfachen schriftlichen Vertrag vereinbart werden. Bei abweichenden Gestaltungen der Leibrente Modelle kann es für manche Leibrente Modelle auch zu einem bloßen Teilverkauf der Immobilie kommen, bei der ein Käufer stiller Miteigentümer im Grundbuch wird und dafür eine Rente zahlt. Die verschiedenen Leibrente Modelle werden im Folgenden genauer vorgestellt.

Immobilienverrenter stellen häufig Voraussetzungen für die Vereinbarung eines Leibrentenversprechens im Rahmen verschiedener Leibrente Modelle. In der Regel müssen beispielsweise die Verkäufer ein bestimmtes Mindestalter zwischen 65-70 Jahren erreicht haben. Oftmals wird die Vereinbarung einer Leibrente auch an einen bestimmten Wert der Immobilie geknüpft. Abgesehen von diesen Voraussetzungen kommt grundsätzlich eine Leibrente für jeden älteren Immobilieneigentümer und jede idealerweise unbelastete Immobilie infrage. Leibrente Modelle können sehr attraktiv sein, um eine Zusatzrente zu bekommen.

Leibrente berechnen – so wird Dauer und Höhe der Rente bestimmt

Wie wird denn eine Leibrente berechnet? Das fragen sich viele Senioren, wenn sie zum ersten Mal von der Möglichkeit der Immobilienverrentung und Einzelheiten zum Thema Leibrente Modelle hören. Zunächst einmal lohnt sich hier ein Blick auf die Leibrente Modelle.

Leibrente Modelle im Überblick

Bei der klassischen Leibrente wird die Rente in Form einer monatlichen Zahlung oder als Einmalzahlung berechnet auf die gesamte Lebensdauer des Rentenempfängers geleistet. Als Gegenleistung verkauft der Immobilien Eigentümer seine Immobilie an den Rentenzahler. Entsprechende Verträge enthalten für diese Leibrente Modelle meist auch Klauseln darüber, wer während der Leibrentenzahlung die Reparaturkosten für die Immobilie zahlt, da der Rentenempfänger weiterhin die Immobilie bewohnt.

Bei dieser klassischen Form der Leibrente kann der Immobilieneigentümer die Immobilie später nicht mehr vererben. In manchen Fällen werden aber für die Erben Vorkaufsrechte für den Tod des Rentenempfängers vorgesehen. Bei der abgekürzten Leibrente wird die Bezugsdauer für die Rente befristet. Auch sie ist eine Form der Leibrente Modelle. Die sogenannte Umkehrhypothek gehört nicht zu den Leibrenten. Hier wird das Grundstück als Sicherheit für einen gewährten Kredit an die Bank verkauft.

Man kann dagegen den Teilverkauf gegen Rentenzahlung ebenfalls in die Kategorie der Leibrente Modelle einordenn. Hier verkauft der Immobilieneigentümer seine Immobilie nicht vollständig an den Renten zahlen vielmehr wird nur ein Teilverkauf, worauf hin der Rentenleistende stiller Miteigentümer an der Immobilie wird. Er wird in dieser Option auch in das Grundbuch eingetragen. Auch hier werden in der Regel Vereinbarungen zur Kostentragung von Instandhaltungen während der Laufzeit der Rentenzahlung getroffen.

Außerdem wird dem Rentenempfänger ein Nießbrauch eingeräumt. Dieser Nießbrauch berechtigt ihn, aus seiner Immobilie Nutzen zu ziehen, während das Vertragsverhältnis zwischen ihm und dem Renten Leistenden besteht. Die Eintragung eines Nießbrauch unterscheidet diese Variante von den Vereinbarungen anderer Leibrente Modelle

Die Leibrente berechnen

In die Berechnung der Leibrente fließen für alle Leibrente Modelle verschiedene Faktoren ein.

1. Zunächst wird der Wert des lebenslangen Wohnrechts ermittelt. Wie das genau passiert, wird in einem weiteren Abschnitt
weiter unten erläutert.

2. In einem zweiten Schritt wird jetzt der Betrag berechnet, der in eine Rente umgewandelt wird. Für diese Berechnung muss insbesondere der Wert der Immobilie herangezogen werden.

3. Mit dem sogenannten Leibrentenfaktor wird in einem weiteren Schritt der Betrag, der in eine Rente umgewandelt wird, verwendet. Der Leibrentenfaktor ergibt sich seinerseits aus der voraussichtlichen Lebenserwartung des Rentenempfängers. Für die Berechnung der Leibrente steht am Ende die Formel zu verrentender Betrag durch zwölf Monate durch Leibrentenfaktor gleich monatliche Leibrente. Abweichend kann für andere Leibrente Modelle auch eine Einmalzahlung berechnet werden, dabei entfällt die Aufteilung auf zwölf Monate.

Zusammengefasst hängt die Höhe der Leibrente von diesen drei Faktoren ab:

- Wert der zu verrentenden Immobilie
- Wert des Wohnrechts
- Rentenfaktor

Weitere Faktoren, die Einfluss nehmen können auf die Höhe der Leibrente, sind der

Leibrentenfaktor (Barwertminderung der Immobilie durch das in der klassischen Form der Leibrente Modelle lebenslang wohnrechts), der Kapitalwert-Vervielfältiger bei der Ermittlung des Wertes eines Wohnrechts, der Zinssatz bei der Verzinsung des zu verwendenden Kapitals, die Zahlweise (sie nimmt Einfluss auf den Leibrentenfaktor).

Ein Beispiel verdeutlicht das Zusammenspiel verschiedener Faktoren bei der Berechnung der Leibrente für Leibrente Modelle:

Ein Ehepaar, beide 70 Jahre alt, verkaufen ihr Haus. Es liegt in einer sehr guten Wohnlage und ist etwa 400.000 EUR wert. Die beiden Verkäufer legen Wert darauf, bis zu ihrem Tod in der Immobilie wohnen zu können. Er gibt sich im Zusammenhang mit verschiedenen Sterbetafeln eine Lebenszeit von rund 13 Jahren. Bei der Errechnung des zu verwendenden Kapitals entsteht ein Wert von rund 100.000 EUR. Daraus lässt sich eine monatliche Leibrente von etwa 650 EUR ableiten.

Interessant ist im Rechenbeispiel, wie sich die Zusammensetzung der Lebensgemeinschaft in der Immobilie auswirken kann. Würden in dem oben genannten Beispiel zwei ältere Männer im Alter von 70 Jahren ihr Haus gegen Verrentung verkaufen, würde sich nach aktuellen Sterbetafeln eine erwartete Lebenszeit von etwa zwölf Jahren ergeben. Das würde das zu verrentende Kapital erhöhen, sodass hier die Leibrente sich etwa auf 770 EUR belaufen wurde.

Je geringer die noch zu erwartende Lebenszeit ausfällt, desto höher wird die monatliche Rente sein. Ist die Lebenszeit nur noch auf sechs Jahre gesetzt, weil der Verkäufer bereits über 80 Jahre alt ist, kann sich eine monatliche Rente von mehreren 1000 EUR ergeben.

Mit einer Leibrente Steuervorteile geltend machen

Steuerlich wird die Leibrente als private Veräußerungsrente betrachtet. Aus § 22 Nr. 1 EStG

folgt, dass der Berechtigte einer Leibrente nur den Ertragsanteil versteuern muss. Auf der anderen Seite kann der zur Rentenzahlung vVerpflichtete diesen Ertragsanteil als Werbungskosten geltend machen. Die Leibrente wird zur Besteuerung in einen sogenannten Vermögensanteil und einen Ertragsanteil aufgespalten. Der Ertragsanteil ist ein fiktiver Zinsanteli, der auf die Rentenzahlungen entfällt. Gesetzlich wird der Ertragsanteil pauschal festgesetzt, dabei wird zwischen lebenslangen Leibrenten und den abgekürzten Formen unterschieden. Bestimmend für die Höhe des Ertragsanteils ist das vollendete Lebensjahr des Rentenberechtigten zu Beginn der Rente.

Für den gesamten Bezugszeitraum einer Leibrente bleibt der Ertragsanteil gleich. Beispielsweise beträgt der Ertragsanteil bei einem Rentenbeginn ab dem 65. Lebensjahr 18 %. Weitere steuerliche Besonderheiten können sich ergeben, wenn Leibrente Modelle von der klassischen Form abweichen. Hier geht eventuell auch um die steuerliche Geltendmachung von Kosten, wenn beispielsweise bei Teilverkäufen gegen Leibrente der Immobilieneigentümer Kosten für Instandhaltungen aufwendet.

Auch bei einer Einmalzahlung, die für verschiedene Leibrente Modelle vereinbart wird, wird nur der Ertragsanteil versteuert.

Die abgekürzte Leibrente – eine Rentenversicherung auf Zeit

Manche Leibrente Modelle sehen eine abgekürzte Leibrente vor. Man bezeichnet diese Form der Rente auch als Zeitrente. Im Vergleich zur klassischen Form der Leibrente ist die Rentenzahlung hier nicht auf die Lebensdauer des Immobilienverkäufers zugeschnitten. Vielmehr ist sie befristet. Verstirbt der Berechtigte vor Ende der Befristung, endet die Rentenzahlung. Überlebt er den Befristungszeitpunkt, wird bis zu diesem Zeitpunkt gezahlt. Bei Vereinbarung einer Einmalzahlung erfolgt die Berechnung auf dem befristeten Zeitraum. Steuerlich gibt es für die abgekürzte Leibrente eigene festgesetzte Ertragsanteilswerte.

Wohnrecht auszahlen – so lässt sich der Wert berechnen

Allgemein ergibt sich der Wert des Wohnrechts aus einer angenommenen Jahresmiete, die mit einem Vervielfältiger multipliziert wird. Der Vervielfältiger lässt sich seinerseits aus der

geschätzten Lebensdauer des Rentenempfängers bestimmen. So wird der Wert des Wohnrechts ermittelt. Manchmal kommen die Vertragsparteien bei einer Leibrentenvereinbarung dazu, dass das Wohnrecht vorzeitig ausgezahlt werden soll. Das kann beispielsweise dann sein, wenn der Rentenempfänger in ein Seniorenheim zieht.

Auch hier kommen die genannten Parameter wieder zum Einsatz für die Berechnung:

Ermittelt wird zuerst der jährliche Mietwert des Wohnrechts. Dazu ist es wichtig, die genau

Quadratmeterzahl der Wohnfläche zu kennen. Aus dem ortsüblichen Mietspiegel letztlich die ortsübliche Miete ermitteln. Die Wohnfläche wird mit der ortsüblichen Kaltmiete pro Quadratmeter nach dem Mietspiegel multipliziert. Wird dieser Wert mit zwölf multipliziert, ergibt sich der jährliche Mietwert. Die voraussichtliche Lebenserwartung des Wohnberechtigten kann ermittelt werden, indem das aktuelle Alter von der statistischen Lebenserwartung abgezogen wird.

In die Berechnung fließt auch noch der Kapitalzinssatz ein. Der Gesetzgeber schreibt diesen auf 5,5 % fest. Die jährliche Miete wird mit diesem Kapitalzinssatz multipliziert und durch die

Restnutzungszeit geteilt.

Diese Formel veranschaulicht die Rechnung:

Miete pro Jahr x Zinssatz / 100 * Lebenserwartung in Jahren = Kapitalwert

Am Ende wird der Kapitalwert mit der vorher bestimmten jährlichen Miete multipliziert.

Beispielsrechnung:

Der 75-Jährige X bewohnt die verrentete Immobilie, die eine Nutzfläche von 110 qm hat. Nach dem ortsüblichen Mietspiegel wird eine ortsübliche Kaltmiete von 1300 EUR ermittelt. Der jährliche Mietwert beträgt 15.600 EUR.Es ergibt sich noch eine voraussichtliche Lebenserwartung von neun Jahren. Der Kapitalwert beträgt 7,722. Das Wohnrecht hat am Ende einen Wert von 120.046 Euro.

Es ist interessant zu wissen, wie sich das Wohnrecht ermitteln und in Zahlen fassen lässt. Auf diese Weise kann jederzeit festgestellt werden, welchen Restwert im Hinblick auf die noch voraussichtliche Lebenserwartung ein Wohnrecht für verschiedene Leibrente Modelle hat.

Mit der Leibrentenbasis das Geld aus den eigenen vier Wänden nutzen

Wer als älterer Immobilieneigentümer über mehr finanzielle Mittel verfügen möchte, könnte

unter verschiedenen Variationen wählen. Beispielsweise könnte er eine Hypothek auf das Grundstück aufnehmen. Damit müsste er sich aber verschulden, was für viele Senioren gerade nicht infrage kommt. Man könnte in dieser Situation das Haus auch verkaufen und vor dem Kaufpreis in eine Wohnung oder in eine in ein Seniorenheim umziehen. Das kommt für aktive, noch voll im Leben stehende Senioren aber vielfach nicht infrage. Wie also lassen sich am besten aus der Immobilie zusätzliche finanzielle Mittel generieren, ohne umziehen zu müssen? Genau für diesen Fall sind die Leibrente Modelle gedacht. Der Hausverkauf auf Leibrentenbasis ermöglicht es, in den eigenen vier Wänden den Lebensabend zu verbringen und dabei über eine Zusatzrente zu verfügen.

Leibrentenvertrag – darauf kommt es an

Bei einem Immobilienverkauf auf Leibrentenbasis wird die Immobilie veräußert. Das bedeutet für den Immobilienverkäufer, dass er zukünftig regelmäßig nicht mehr an potentiellen

Wertsteigerungen seiner Immobilie teilnimmt. Dafür erhält er die Leibrente und darf weiter in der Immobilie wohnen. Leibrente Modelle sind in einzelnen Teilen unterschiedlich ausgestaltet, aber alle Modelle mit einem vollständigen Immobilienverkauf beruhen auf den genannten Grundsätzen. Für den Immobilienverkäufer muss sich das Leibrenteversprechen lohnen, wenn er auf mögliche zukünftige Wertsteigerungen verzichtet. Leibrente Modelle mit einer Rentenzahlung auf Lebenszeit werden auch ein gewisses Risiko für den Käufer. Heute werden Menschen teilweise sehr alt. Bei der Berechnung der Leibrente könnte der Verkäufer deshalb auch Fälle einberechnen, in denen der Rentenempfänger 100 Jahre und älter wird. Hier kann für ihn ein Punkt erreicht werden, an dem sie für ihn die Immobilienverwaltung nicht mehr rentiert. Ein gewisses Restrisiko verbleibt bei ihm, wenn er sich an

den Durchschnitten der Sterbetafeln ausrichtet.

Für den Immobilienverkäufer ist es wichtig, dass er den Wert der zu verrentenden Immobilie genau kennt. Hier ist er auf externe, objektive Begutachtungen angewiesen. Nur so kann er beurteilen, ob der Verzicht auf Wertsteigerungen und die nicht mehr gegebene Möglichkeit, die Immobilie zu vererben, durch die Renten Zahlung ausgeglichen wird. Viele ältere Immobilieneigentümer weichen aufgrund der genannten Risiken gern auch auf Modelle aus, bei denen sie nur einen Teil ihrer Immobilie verkaufen und dafür einer meist abgekürzte Leibrente erhalten. Welche Leibrente Modelle für einen Immobilieneigentümer in die engere Wahl kommen, hängt von seinen persönlichen Umständen und vor allem von der zu verrentenden Immobilie ab. Der materiell abgeschlossenen Leibrenten Vertrag gibt in der Regel eine höhere Sicherheit und ist unverzichtbar, wenn gleichzeitig damit der Grundstücksverkauf vollzogen wird.

Sorgfalt und Achtsamkeit sind auch bei der Wahl des Vertragspartners für Leibrente Modelle

gefragt. Ideal ist es, wenn sich der Rentenempfänger im Vertrag auch vor einer möglichen Insolvenz des Leistenden schützen kann. Bei der klassischen Leibrente, die bis zum Lebensende gezahlt wird, können schnell erhebliche Zeiträume zusammenkommen. Mit dem Verkauf der Immobilie vertraut der Immobilien Eigentümer seinen Lebensabend im großen Umfang dem Rentenleistenden an. Es ist deshalb auch unabdingbar, einen seriösen Partner für jede Form der Leibrente Modelle auszuwählen.