Leibrente durch Immobilienverrentung: Das sollten Sie dazu wissen
Das Thema Altersrente beschäftigt unsere Gesellschaft schon seit geraumer Zeit, eine Besserung der Situation ist schon wegen des regelmäßig sinkenden Rentenniveaus nicht absehbar. Immobilieneigentümer können nicht nur davon profitieren, dass sie keine Miete mehr zahlen, sondern darüber hinaus auch eine Rente beziehen. Dafür müssen sie ihr vertrautes Wohnumfeld nicht verlassen: Die Immobilie wird zwar verkauft und ratierlich bezahlt, allerdings genießen die Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht. Mit einer solchen Immobilienverrentung lässt sich das monatliche Einkommen lukrativ aufstocken – hier ein Überblick.
Immobilienverrentung – Zusatzrente durch den Verkauf einer Immobilie
An die 60 Prozent der deutschen Rentner wohnen in ihren eigenen vier Wänden, rund 75 Prozent haben ihr Wohneigentum bereits abbezahlt – und das in der Regel über mehr als 30 Jahre unter Verzicht und Entbehrungen. Nun könnten sie sich über ihren wohlverdienten Ruhestand im eigenen Heim freuen, allerdings reicht die Altersrente oft genug nicht aus, um die notwendigen Renovierungen oder Reparaturen ausführen zu lassen oder sorgenfrei zu leben. Der Lebensstandard sinkt also – und das trotz der Tatsache, dass sie keine Miete mehr bezahlen müssen. Hier kann die Immobilienverrentung den optimalen Ausweg darstellen. Allerdings sollten dabei einige wichtige Hinweise beachtet und die Konsequenzen im Vorfeld bedacht werden.
Das eigene Zuhause mit Immobilienverrentung erhalten
Es lässt sich gut nachvollziehen, dass viele ältere Menschen so lange wie möglich im eigenen Zuhause bleiben wollen: Über 90 Prozent der Rentner schaffen das auch bei relativ guter Gesundheit, ein Auszug wird nur im Ernstfall in Erwägung gezogen. Von den Immobilienbesitzern im Rentenalter denkt nur ein Zehntel über einen Verkauf nach – hier ist die emotionale Bindung an die vertraute Umgebung nicht zu unterschätzen. Das Wohneigentum wurde meist mit einem großen Aufwand geschaffen, hier wurden Familien gegründet, wuchsen die Kinder auf und werden die Enkel betreut. Eigene Häuser und Wohnungen sind mehr als nur die bauliche Hülle, hier leben Erinnerungen und Emotionen fort.
Darüber hinaus geht es eben um so wichtige Aspekte wie Individualität, Unabhängigkeit, Lebensqualität und natürlich auch den gewohnten Komfort. Die gravierenden Veränderungen, die ein Umzug mit sich bringen würde, werden in erster Linie als Bedrohung der eigenen Existenz empfunden. Sind ältere Menschen dann zunehmend auf Unterstützung angewiesen, bevorzugen Sie entsprechende Maßnahmen in ihrem eigenen Umfeld, ehe sie sich überhaupt mit einem so drastischen Einschnitt wie dem Wohnungswechsel befassen. Die Immobilienverrentung greift diese Problematik auf und kann eine Alternative darstellen.
Immobilienverrentung auf den Punkt gebracht
Das Prinzip einer solchen Immobilien-Leibrente ist relativ einfach:
1. Der Eigentümer einer selbst bewohnten Immobilie verkauft das Objekt.
2. Statt der sonst üblichen Auszahlung des Kaufpreises erhält der Verkäufer eine lebenslange monatliche Rente – die sogenannte Leibrente.
3. Gleichzeitig wird ihm ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt, was insbesondere bei älteren Menschen von großer Bedeutung ist, sie können nämlich in ihrer vertrauten Umgebung bleiben.
4. Als de facto unkündbarer Nutzer der Wohneinheit bestreitet der Verkäufer lediglich die laufenden Nebenkosten für Heizung, Strom, Müllabfuhr etc. – er kann sich praktisch wie ein Mieter verhalten, jedoch ohne gekündigt werden zu können.
5. Sämtliche Rechte, also der Kaufvertrag und der Eigentumsübergang, aber vor allem die Leibrentenzahlung und das Wohnrecht, werden in einer notariell beglaubigten Urkunde festgehalten und ins Grundbuch eingetragen.
Triftige Gründe für eine Immobilien-Leibrente
Natürlich hat diese Immobilienverrentung zur Folge, dass die Immobilie nicht mehr vererbt werden kann – auch das sollte bei einer Entscheidung bedacht werden. Trotzdem sprechen einige gewichtige Argumente für eine solche Lösung: Nicht umsonst wird die Schaffung von Wohneigentum als wesentlicher Teil der Altersvorsorge bewertet. Das Potenzial ist jedoch deutlich größer als das Einsparen der Mietzahlungen im Alter. Reicht die Altersrente auch dann nicht für ein angenehmes Leben aus, sind nämlich die potenziellen Erben gefragt, ihre Eltern finanziell zu unterstützen. Auch hier sollten die Emotionen nicht verkannt werden: Vielen älteren Menschen ist es ausgesprochen unangenehm, von ihren Nachkommen eine derartige Hilfe anzunehmen. Sie empfinden sich dann als unzulänglich, weil sie nicht für ihren eigenen Lebensunterhalt sorgen können. Die Immobilienverrentung eröffnet ihnen die Möglichkeit, das eigene Haus oder die Wohnung so zuverwerten, dass sie bis zuletzt ein eigenständiges und unabhängiges Leben führen können. Sinnvoll ist es aber, vor einer solchen Entscheidung mit den potenziellen Erben offen und ausführlich zu sprechen: Unter dem Strich bleibt es für diese nämlich gleich, ob sie zu Lebzeiten finanziell unterstützen und später zum Ausgleich erben – oder das Erbe bereits jetzt verwerten lassen. Im Gegenteil, für das Selbstverständnis der betroffenen Eigentümer sollte der Einsatz der eigenen Immobilie zur Versorgung im Alter ohne die Last eines Pflichtgefühls möglich sein.
Was ist eine Leibrente und wie funktioniert sie?
Die Leibrente an sich wird so definiert: Nach deutschem Recht handelt es sich um eine wiederkehrende Zahlung, die kontinuierlich bis zu einem definierten Ereignis ausgezahlt wird. In der Regel handelt es sich um den Todesfall des Rentenempfängers, der das Ende der Rentenzahlung markiert. Als Sicherheit für die Rentenzahlung können unterschiedliche Vereinbarungen getroffen werden. Zum einen kann sich der Schuldner der Rentenzahlung im Rahmen einer notariell beglaubigten Urkunde der Zwangsvollstreckung unterwerfen, sollte er die Zahlung nicht leisten. Zum anderen lässt sich die Leibrente dinglich sichern, indem auf eine Immobilie eine Reallast nach §§ 1105 f. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eingetragen wird – wie im Falle der Immobilienverrentung.
Welche Immobilien kommen zur Verrentung in Frage?
Grundsätzlich ist ein Angebot zur Immobilienverrentung auf die selbstgenutzte Wohneinheitausgerichtet – also das eigene Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung. Alternativ können auch vermietete Wohnobjekte eingesetzt werden. Im besten Fall ist das Objekt bereits schuldenfrei, sodass der komplette Marktwert zur Berechnung herangezogen werden kann. Je nach Anbieter können aber auch größere Teilzahlungen vereinbart werden, um damit die vorhandenen Verbindlichkeiten abzulösen. Naturgemäß steht dann weniger Kapital für die Leibrente zur Verfügung.
Welche Faktoren beeinflussen die Höhe der Immobilien-Leibrente?
Ein wesentlicher Faktor bei der Immobilienverrentung ist der Wert der jeweiligen Immobilie, der in der Regel von einem Sachverständigen ermittelt wird. Daraus leitet sich der Wert des eingeräumten Wohnrechts ab, der ebenso wie das Alter und die Lebenserwartung des Eigentümers zur Berechnung herangezogen wird. Es wird also die Statistik dazu herangezogen, um zu kalkulieren, wie lange der Verkäufer das Objekt wahrscheinlich noch selbst nutzen wird. Um eine belastbare Berechnungsgrundlage zu haben, sollten Interessenten in jedem Fall einen unabhängigen Sachverständigen beauftragen. Kümmert sich der Käufer um diese Angelegenheit, lohnt sich die Gegenprüfung der ermittelten Daten, wie beispielsweise im Zuge eines Vergleichs mit ähnlichen Bewertungen.
Ausschlaggebende Größe: Das Alter des Verkäufers
Es ist nachvollziehbar, dass das Alter des Eigentümers eine Hauptrolle bei der Berechnung der Leibrente spielt. Hier gelten folgende Regeln:
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- Je älter der Verkäufer ist, desto mehr wird als Leibrente ausgezahlt.
- Je länger die Lebenserwartung, desto niedriger fällt die Rente aus.
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Da Frauen statistisch gesehen eine um drei bis vier Jahre höhere Lebenserwartung haben, fallen die Ergebnisse im Vergleich zu denen für Männer geringer aus – hier weicht die Immobilienverrentung von den Prinzipien der Privatrente ab. Eine besondere Herausforderung ergibt sich bei der Berechnung einer solchen Leibrente für Ehepaare: Hier setzen die Anbieter die wahrscheinlich längere Lebensdauer der Ehefrau an und nutzen dabei die Rechengrößen des Statistischen Bundesamtes. Diese sogenannten Sterbetafeln weichen durchaus von den statistischen Kalkulationsgrundlagen der privaten Versicherer ab – die gehen nämlich von einer deutlich längeren Lebenserwartung aus. Für die Versicherungskunden ist dies von Nachteil, denn wegen der angenommen längeren Rentenzahlungszeit reduziert sich die Monatsrente – der zur Verfügung stehende Gesamtbetrag ändert sich ja nicht.
Beispielrechnung
Es können also verschiedene Varianten umgesetzt werden, wobei immer ein Grundprinzip verfolgt wird: Von der Brutto-Leibrente wird das Wohnrecht, das im Prinzip wie eine Miete kalkuliert wird, abgezogen. Der Restbetrag kommt monatlich zur Auszahlung:
1. Ein 75 Jahre altes Ehepaar setzt die Eigentumswohnung für eine Leibrente ein. Diese ist 250.000 Euro wert, das Objekt befindet sich am Rand einer Stadt. Der Anbieter errechnet folgende Größen:
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- Brutto-Leibrente pro Monat 1.450 Euro
- Wohnrecht pro Monat 800 Euro
- ausgezahlte Leibrente 650 Euro
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2. Eine Rentnerin im Alter von 78 Jahren hat ein Haus, dessen Wert sich auf 350.000 Euro beläuft. Sie lässt sich zunächst 35.000 Euro auszahlen, da sie noch offene Verbindlichkeiten zu begleichen hat. Der Restwert ergibt folgende Ansprüche:
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- Brutto-Leibrente pro Monat 2.240 Euro
- Wohnrecht pro Monat 1.120 Euro
- ausgezahlte Leibrente 1.120 Euro
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Dieses Vorgehen wird bei einem näheren Blick auf das eingeräumte Wohnrecht plausibel: Der Käufer übernimmt nämlich alle für die Instandhaltung des Immobilienobjektes anfallenden Kosten. Im Gegensatz dazu wäre bei einem Nießbrauchrecht der Verkäufer nach wie vor dafür zuständig. Da es im Interesse aller Beteiligten liegt, die Werterhaltung konsequent zu verfolgen, ist diese Variante aus Sicht der Anbieter ein wirtschaftlich ausgewogenes Modell.
Hausverkauf auf Rentenbasis – Vorteile & Risiken
Wie immer gibt es Vor- und Nachteile zu beachten – im Prinzip kann nur im konkreten Einzelfall entschieden werden, ob eine Immobilienverrentung sinnvoll ist. In erster Linie dürften Immobilienbesitzer profitieren, die keine Interessen von Erben zu berücksichtigen haben. Vor einer solchen Entscheidung sollten Eigentümer daher die Vor- und Nachteile detailliert für sich abwägen.
Vorteile einer Immobilien-Leibrente
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- Immobilieneigentümer können in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben – bis zum Tod.
- Als Ausgleich erhalten sie eine monatliche Zusatzrente und bei Bedarf eine Einmalzahlung.
- Der Verkauf des Objektes bleibt steuerfrei.
- Zieht der Verkäufer in ein Alten- oder Pflegeheim um, kann er die Immobilie vermieten und zusätzliche Einnahmen generieren.
- Abhängig von der konkreten vertraglichen Gestaltung müssen die Verkäufer sich keine Sorgen mehr um Reparaturen und Instandhaltung machen – das übernimmt der Käufer.
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Nachteile einer Immobilienverrentung
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- Sehen die Anbieter eine Rückversicherung – meist in Form einer privaten Renten-versicherung – vor, fallen relativ hohe Abschlussgebühren und laufende Kosten an.
- Potenzielle Erben erhalten entweder gar nichts oder nur einen Teilwert, sofern entsprechende Vereinbarungen getroffen wurden.
- Auch der Anbieter einer Immobilienverrentung kann insolvent werden, dann müssten die Verkäufer ihre Rentenansprüche vor Gericht einklage – die sind nämlich im ersten Rang des Grundbuchs besichert.
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Ausschlaggebend für die Beurteilung müssen immer die konkreten Konditionen und vertraglichen Details sein.
Was bedeutet die Leibrente und was ist alles zu beachten?
Das Modell einer Immobilienverrentung ist keineswegs neu. Auch wenn es in Deutschland in den letzten Jahren etwas in den Hintergrund gerückt ist, wird es in anderen Ländern doch vermehrt genutzt. Allerdings variieren die Angebote am Markt durchaus erheblich, sodass immer die Details zu berücksichtigen sind. Hier die Antworten auf die wichtigsten Fragen:
Welche Modelle der Immobilien-Leibrente sind zu unterscheiden?
Grundsätzlich können Immobilienobjekte teilweise oder komplett verkauft werden, um im Gegenzug eine Zusatzrente ausgeschüttet zu bekommen. Weitere Unterscheidungen gibt es in Bezug auf:
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- die Rückversicherung
Während die direkte Immobilienverrentung den zu erzielenden Kaufpreis abzüglich des kapitalisierten Wohn- oder Nießbrauchrechts ratierlich als Rente auszahlt, wird bei einer indirekten Verrentung aus dem Kaufpreis eine Rentenversicherung abgeschlossen. Das sogenannte Risiko der Langlebigkeit wird somit von einer Versicherungsgesellschaft getragen. - die Art des eingeräumten Rechtes an der Immobilie
Neben dem Wohnrecht, das den Verkäufer von den Instandhaltungs- und Reparaturpflichten befreit, gibt es noch das Nießbrauchrecht. Dabei verbleibt die Pflicht zur Werterhaltung beim Verkäufer. - die Möglichkeit, eine Einmalzahlung in Anspruch zu nehmen
Diese Variante kann durchaus sinnvoll sein, wenn die Verkäufer noch Verbindlichkeiten zu bedienen haben.
- die Rückversicherung
Ein weiteres ähnliches Modell ist die sogenannte Umkehrhypothek: Allerdings findet hier kein Eigentumsübergang zu Lebzeiten der Veräußerer statt, sondern es baut sich durch die monatliche Leibrente eine Hypothekenschuld auf. Diese wird nach dem Tod mit dem Kaufpreis getilgt. In den letzten Jahren ist diese Form der Immobilien-Leibrente kaum noch zum Einsatz gekommen und soll deswegen nicht ausführlicher betrachtet werden.
Wie lässt sich eine Leibrente so absichern, dass ein bestimmter Kapitalrückfluss garantiert ist?
Im schlechtesten Fall verstirbt der Verkäufer bereits kurz nach Beginn der Auszahlung einer Leibrente. Um für diesen Fall sicherzugehen, dass die Hinterbliebenen trotzdem eine Mindestzahlung erhalten, lässt sich eine Mindestlaufzeit für die Leibrente, eine Kapitalleistung oder eine Kombination vereinbaren. Potenzielle Erben profitieren dann zumindest von einem teilweisen Ausgleich dafür, dass das Immobilienobjekt schon zu Lebzeiten des Erblassers verwertet wurde.
Welche Steuer fällt in Deutschland auf eine Leibrente an?
Steuer fällt lediglich auf den Ertragsanteil der monatlichen Rente an – und dessen Höhe hängt vom Alter des Rentenbeziehers bei Abschluss der Immobilienverrentung ab. So muss beispielsweise ein 70-Jähriger 15 Prozent seiner Rente versteuern, also zu seinem steuerpflichtigen Einkommen hinzurechnen. Je höher das Eintrittsalter ist, desto niedriger fällt der Ertragsanteil aus. Das Minimum liegt bei 5 Prozent der Rente, das ab einem Alter von 85 Jahren bei der Besteuerung zugrunde gelegt wird.
Welche Sicherheiten haben Leibrentenempfänger?
Einerseits genießen die Bezieher einer derartigen Leibrente die dingliche Sicherheit der im ersten Rang des Grundbuches eingetragenen Reallast. Auch wenn der Anbieter in Insolvenz gehen sollte, bliebe es also beim lebenslangen Wohnrecht. Die Rentenzahlung müsste allerdings eingeklagt werden. Andererseits können Rentenbezieher sich vertraglich absichern, indem sie sich beispielsweise zeitlich befristete Rücktrittsrechte für den Zahlungsausfall oder anderweitige Sicherungsvormerkungen eintragen lassen.
Woraus ist bei der vertraglichen Gestaltung zu achten?
Zunächst ist es wichtig, das geeignete Modell einer Immobilien-Leibrente und einen seriösen
Anbieter auszuwählen. Dieser wird nicht nur transparent und verständlich zu den unterschiedlichen Möglichkeiten aufklären, sondern auch während der Laufzeit der Vereinbarung jederzeit bei Fragen zur Verfügung stehen. Die Beratung sollte zunächst unverbindlich und persönlich erfolgen. Darüber hinaus spricht es für die Seriosität des Anbieters, wenn das entscheidende Wertgutachten von einem unabhängigen Sachverständigen erstellt wird. Erst auf dieser Grundlage sollte dann ein konkretes Angebot unterbreitet werden. Bei den Eintragungen ins Grundbuch sollten sowohl die Zahlung der Leibrente als auch das lebenslange Wohnrecht detailliert ausgeführt werden.
Folgende Punkte sind also relevant:
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- unverbindliche und individuelle Beratung
- Wertgutachten von einem unabhängigen Sachverständigen
- Eintragungen im ersten Rang des Grundbuchs als Sicherheit
- Käufer übernimmt Pflicht zur Werterhaltung der Immobilie
- potenzielle Erben sollten in Entscheidung einbezogen werden
Was geschieht im Todesfall mit der Leibrente?
Unter dem Strich handelt es sich bei der Immobilienverrentung um eine Art Wette: Verstirbt der Verkäufer relativ früh, konnte er die Leibrente nicht lange genießen – den Vorteil generiert der Anbieter. Im Todesfall geht die Immobilie nämlich in seinen Besitz über und er halt relativ wenig dafür bezahlt. Der Anspruch auf Leibrente erlischt nämlich im Normalfall, sobald der Rentenbezieher verstirbt. Wird dieser hingegen sehr alt, macht er ein ausgesprochen gutes Geschäft. Sinnvoll ist es, eine gewisse Mindestzahlung zu vereinbaren, wie zum Beispiel für fünf oder für zehn Jahre. Dann würden die Erben die restlichen Rentenzahlungen oder eine Kapitalabfindung erhalten. Allerdings darf dabei nicht verkannt werden, dass diese Vereinbarung die Höhe der monatlichen Leibrente reduziert.